Η ασφάλιση στεγαστικών δανείων προστατεύει τον ενυπόθηκο δανειστή παρά εσάς, τον δανειολήπτη. Πληρώνετε ασφάλιστρα στον ασφαλιστή, ο οποίος μπορεί να είναι ιδιωτική εταιρεία ή κρατικός οργανισμός, ανάλογα με τον τύπο της υποθήκης.
Σε αντάλλαγμα, ο ασφαλιστής συμφωνεί να πληρώσει τον δανειστή μέχρι ένα ορισμένο ποσό, εάν δεν πληρώσετε την υποθήκη σας όπως συμφωνήθηκε. Ως δανειολήπτης, δεν λαμβάνετε πρόσθετη προστασία από την ασφάλιση στεγαστικών δανείων. Μπορείτε ακόμα να χάσετε το σπίτι σας μέσω αποκλεισμού και να βλάψετε τα πιστωτικά σας αποτελέσματα εάν δεν πληρώσετε το δάνειό σας.
Εξετάζουμε τους διαφορετικούς τύπους ασφάλισης στεγαστικών δανείων και βλέπουμε πόσο θα μπορούσε να σας κοστίσει. Θα συζητήσουμε επίσης πόσο καιρό μπορείτε να περιμένετε να πληρώσετε για διαφορετικούς τύπους ασφάλισης στεγαστικών δανείων και πώς να αποφύγετε την ασφάλιση στεγαστικών δανείων συνολικά.
Η ασφάλιση στεγαστικών δανείων έχει διαφορετικά ονόματα για διαφορετικούς τύπους στεγαστικών δανείων.
Οι δανειστές απαιτούν συνήθως ιδιωτική ασφάλιση στεγαστικών δανείων, ή PMI, για συμβατικά δάνεια εάν η προκαταβολή είναι μικρότερη από το 20% της τιμής αγοράς του σπιτιού. Στις περισσότερες περιπτώσεις, πληρώνετε το PMI σε μηνιαίες δόσεις. Αλλά υπάρχουν μερικές άλλες επιλογές.
Ενδέχεται να μπορείτε να πληρώσετε το PMI με ένα μόνο μεγάλο ασφάλιστρο όταν συνάπτετε το δάνειο ή να πάρετε το ασφάλιστρο προκαταβολικά στο δάνειό σας. Στη συνέχεια θα το εξοφλούσατε σταδιακά καθώς εξοφλείτε το δάνειο.
Μια άλλη κοινή επιλογή είναι το split premium. Στη συνέχεια πληρώνετε μέρος του PMI σας προκαταβολικά και το υπόλοιπο μηνιαία.
Τέλος, υπάρχει και το PMI που πληρώνει ο δανειστής. Ο δανειστής πληρώνει αυτήν τη μορφή PMI για εσάς, αλλά συνήθως χρεώνει υψηλότερο επιτόκιο ως αποτέλεσμα.
Εάν λάβετε ένα δάνειο FHA που υποστηρίζεται από την κυβέρνηση, συνήθως αξιολογείστε ως ασφάλιστρο υποθήκης, ή MIP, με διάφορους τρόπους. Πρώτον, πληρώνετε προκαταβολικά ένα MIP όταν λαμβάνετε το δάνειό σας. Στη συνέχεια, πληρώνετε ένα ετήσιο MIP από τώρα και στο εξής.
Η προκαταβολή MIP σας ισούται με το 1,75% του δανείου σας. Το ετήσιο MIP σας θα ποικίλλει ανάλογα με παράγοντες όπως η αναλογία δανείου προς αξία και το βασικό σας δάνειο.
Τα δάνεια USDA δεν απαιτούν ασφάλιση στεγαστικών δανείων, αλλά χρεώνουν μια προκαταβολική “προμήθεια εγγύησης” και μια ετήσια αμοιβή εγγύησης που εξυπηρετούν τον ίδιο σκοπό. Αυτά τα κόστη συνήθως περιλαμβάνονται στη μηνιαία πληρωμή του δανείου σας.
Εάν είστε μέλος της υπηρεσίας που πληροί τις προϋποθέσεις, βετεράνος ή δικαιούχος στρατιωτικός σύζυγος, μπορεί να πληροίτε τις προϋποθέσεις για δάνειο VA, το οποίο δεν απαιτεί ασφάλιση στεγαστικού δανείου. Αντίθετα, η VA χρεώνει προκαταβολικά μια προμήθεια χρηματοδότησης, η οποία μπορεί να εισαχθεί στο δάνειό σας.
Το VA προειδοποιεί ότι εάν προσθέσετε τα έξοδα χρηματοδότησης και τα έξοδα κλεισίματος στο δάνειό σας, αντί να τα πληρώσετε προκαταβολικά, μπορεί να οφείλετε περισσότερα από όσα αξίζει το σπίτι σας.
Ορισμένοι δανειολήπτες ενδέχεται να πληρούν τις προϋποθέσεις για εξαιρέσεις και να μην χρειάζεται να πληρώσουν το τέλος χρηματοδότησης, συμπεριλαμβανομένων των δανειοληπτών στις ακόλουθες περιπτώσεις:
Με ορισμένες μορφές δανείου, τα χαρακτηριστικά της υποθήκης σας καθορίζουν το ποσό που πληρώνετε στην ασφάλιση στεγαστικών δανείων.
Το κόστος του PMI βασίζεται σε διάφορους παράγοντες, συμπεριλαμβανομένης της αναλογίας δανείου προς αξία της υποθήκης σας, τα πιστωτικά σας σκορ και τη διάρκεια του δανείου σας. Η εταιρεία χρηματοδότησης στεγαστικών δανείων Freddie Mac αναφέρει ότι το κόστος PMI είναι συνήθως 30 έως 70 $ το μήνα για κάθε 100.000 $ του ποσού του δανείου σας.
Μπορείτε να υπολογίσετε πόσο PMI χρωστάτε χρησιμοποιώντας τον υπολογιστή PMI της Credit Karma.
Το προκαταβολικό ασφάλιστρο στεγαστικών δανείων για το δάνειό σας FHA είναι ίσο με το 1,75% του ποσού του δανείου σας. Για παράδειγμα, εάν δανειστείτε 200.000 $ για την υποθήκη σας, θα πληρώσετε μια προκαταβολή 3.500 $ MIP όταν συνάψετε το δάνειό σας.
Το ετήσιο ασφάλιστρο στεγαστικού δανείου εξαρτάται από το ύψος του δανείου, τη διάρκεια του δανείου και την προκαταβολή. Από τον Μάρτιο του 2023, το ετήσιο ασφάλιστρο για τα νέα στεγαστικά δάνεια θα είναι μεταξύ 0,15% και 0,75%.
Το USDA δημοσιεύει τυπικές χρεώσεις εγγύησης και τις ενημερώνει τακτικά. Από τον Φεβρουάριο του 2023, τα δάνεια USDA έχουν προκαταβολή 1% και ετήσια προμήθεια 0,35%.
Το ποσό του κόστους χρηματοδότησης VA εξαρτάται από το ποσό του δανείου σας και άλλους παράγοντες, συμπεριλαμβανομένου του εάν λαμβάνετε δάνειο αγοράς ή αναχρηματοδότησης και εάν το δάνειό σας αποτελεί μέρος του Άμεσο δάνειο ιθαγενών Αμερικανών πρόγραμμα.
Το κόστος χρηματοδότησης VA ποικίλλει επίσης ανάλογα με το μέγεθος της προκαταβολής σας – με υψηλότερες χρεώσεις για χαμηλότερες προκαταβολές. Το κόστος είναι επίσης υψηλότερο εάν έχετε ήδη συνάψει δάνειο VA.
Ανάλογα με τους διάφορους παράγοντες, το κόστος χρηματοδότησης κυμαίνεται μεταξύ 0,5% και 3,6%.
Δεδομένου ότι η ασφάλιση στεγαστικών δανείων προστατεύει τον δανειστή και όχι εσάς και αυξάνει το κόστος σας, γενικά θέλετε να σταματήσετε να πληρώνετε το συντομότερο δυνατό. Με ορισμένους τύπους δανείων, μπορείτε να απαλλαγείτε από την ασφάλιση στεγαστικών δανείων αφού πληροίτε ορισμένα κριτήρια. Αλλά άλλα δάνεια απαιτούν από εσάς να πληρώσετε ασφάλιση στεγαστικών δανείων για τη διάρκεια ζωής του δανείου.
Εάν επιλέξετε ένα προπληρωμένο ασφάλιστρο ή PMI που καταβάλλεται από τον δανειστή για ένα συμβατικό δάνειο, γενικά δεν μπορείτε να καταργήσετε αυτήν την ασφάλιση.
Αλλά υπό την ομοσπονδιακή Νόμος για την προστασία των ιδιοκτητών σπιτιού, μπορείτε να ζητήσετε την κατάργηση του PMI μόλις το υπόλοιπο του κεφαλαίου του δανείου σας είναι το 80% της αρχικής αξίας του σπιτιού. Πρέπει να υποβάλετε το αίτημά σας γραπτώς και να γνωρίζετε τις πληρωμές του δανείου σας για να είστε επιλέξιμοι. Μπορεί επίσης να χρειαστεί να αποδείξετε ότι δεν έχετε δεύτερη υποθήκη στο ακίνητο. Και ο δανειστής μπορεί να σας ζητήσει μια αξιολόγηση για να επιβεβαιώσει ότι η αξία του σπιτιού σας δεν έχει πέσει από τότε που το αγοράσατε.
Αν δεν έχετε ήδη καταργήσει το PMI, η ομοσπονδιακή νομοθεσία απαιτεί από τον διαχειριστή του ακινήτου σας να σταματήσει να σας χρεώνει για PMI μόλις το αρχικό υπόλοιπό σας φτάσει τουλάχιστον το 78% της αρχικής αξίας του σπιτιού. Και πάλι, αυτό λειτουργεί μόνο εάν πληρώσετε εγκαίρως. Εάν έχετε καθυστερήσεις, εξακολουθείτε να οφείλετε PMI μέχρι να σας καλύψουν.
Εναλλακτικά, ο διαχειριστής σας θα πρέπει να τερματίσει το PMI όταν βρίσκεστε στα μισά του χρονοδιαγράμματος απόσβεσης του δανείου σας, εφόσον είστε σε καλό δρόμο με τις πληρωμές.
Συνήθως οφείλετε ένα ασφάλιστρο υποθήκης συν ένα ετήσιο ασφάλιστρο υποθήκης σε ένα δάνειο FHA. Μπορείτε να επιλέξετε να προχρηματοδοτήσετε το ασφάλιστρο, οπότε θα το καταβάλετε με τόκο μέσω των μηνιαίων πληρωμών σας.
Για να καταργήσετε την ασφάλιση στεγαστικών δανείων FHA, επικοινωνήστε πρώτα με τον δανειστή σας για να δείτε τι χρειάζεται για να σταματήσετε την ασφάλιση. Οι περισσότεροι δανειστές θα θέλουν να δουν ότι έχετε ένα σημαντικό ποσό μετοχικού κεφαλαίου στο σπίτι σας προτού να είναι πρόθυμοι να αφαιρέσουν το ασφάλιστρο της υποθήκης.
Οι κανόνες σχετικά με την κατάργηση της ασφάλισης στεγαστικών δανείων FHA ποικίλλουν ανάλογα με την ημερομηνία έναρξης του δανείου σας, επομένως η ευελιξία του δανειστή ενδέχεται να είναι περιορισμένη.
Για στεγαστικά δάνεια που έχουν συναφθεί στις ή μετά τις 3 Ιουνίου 2013, η διάρκεια του ετήσιου ασφαλίστρου εξαρτάται από το ποσό της προκαταβολής σας. Εάν η προκαταβολή σας είναι μικρότερη από το 10% της αξίας του σπιτιού, πρέπει να συνεχίσετε να πληρώνετε το ετήσιο ασφάλιστρο καθ’ όλη τη διάρκεια του δανείου. Αλλά αν κάνετε προκαταβολή τουλάχιστον 10%, πληρώνετε το ετήσιο ασφάλιστρο για τα πρώτα 11 χρόνια.
Συνήθως οφείλετε τόσο προκαταβολή όσο και ετήσια προμήθεια για ένα δάνειο USDA. Μπορείτε να επιλέξετε να χρηματοδοτήσετε μέρος ή το σύνολο της προκαταβολής. Εάν το κάνετε, θα επιστρέψετε το τέλος με τόκο με την πάροδο του χρόνου.
Η ετήσια χρέωση ισχύει για τη διάρκεια του δανείου. Μπορείτε να σταματήσετε να πληρώνετε μόνο εάν εξοφλήσετε την υποθήκη νωρίτερα, εάν ο δανειστής κατασχέσει το σπίτι ή εάν ο δανειστής πάρει στην κατοχή του το σπίτι μέσω πράξης κατάσχεσης.
Η αμοιβή χρηματοδότησης VA είναι εφάπαξ, επομένως δεν οφείλετε ασφάλιση περιστρεφόμενης υποθήκης για δάνειο VA. Ωστόσο, εάν αποφασίσετε να συμπεριλάβετε το κόστος δανεισμού στο δάνειό σας, θα το εξοφλήσετε σταδιακά με τόκο μέσω των πληρωμών του δανείου σας.
Ένας εύκολος τρόπος για να αποφύγετε την πληρωμή της ασφάλισης στεγαστικών δανείων είναι να πάρετε ένα συμβατικό δάνειο και να καταβάλετε προκαταβολή τουλάχιστον 20%. Αλλά θα θελήσετε να δημιουργήσετε έναν προϋπολογισμό για μια προκαταβολή αυτού του μεγέθους, επειδή θα συνεχίσετε να χρειάζεστε χρήματα για τα έξοδα κλεισίματος και τα έξοδα μετακίνησης.
Ορισμένοι δανειστές προσφέρουν δάνεια κουμπαράς που σας βοηθούν να μειώσετε την προκαταβολή σας στο 20% για να αποφύγετε την ασφάλιση στεγαστικών δανείων. Αυτά τα δάνεια μπορεί να σας βοηθήσουν να αποφύγετε την πληρωμή PMI, αλλά μπορεί να είναι ακριβά και μπορεί να μην σας εξοικονομήσουν χρήματα μακροπρόθεσμα. Επιπλέον, μπορεί να περιπλέξουν τη διαδικασία αναχρηματοδότησης του δανείου σας αργότερα.
